Immobili esenti dal versamento IMU
Non dovranno versare l’acconto Imu 2013, in
quanto è stato definitivamente cancellato dal D.L. del CdM del 28 agosto
2013, i contribuenti
possessori di:
-
immobili adibiti ad abitazione principale e relative pertinenze
(box e cantine);
-
gli alloggi
popolari;
-
i terreni
agricoli;
-
e i fabbricati
rurali.
Per tali immobili il termine di versamento della prima rata dell'Imu,
inizialmente sospesa e prorogata al 16 settembre 2013, è da ritenersi non
dovuta.
Abitazione principale e “assimilazioni” - L'acconto Imu 2013 è stato
cancellato per l'abitazione principale, ma anche per le assimilazioni
decise dal Comune, con delibera del 2012 o del 2013.
L'assimilazione è
possibile per:
-
le abitazioni dei residenti
all'estero iscritti all'Aire;
-
e per le case non affittate di disabili o anziani
ricoverati in via permanente e residenti in un istituto di cura.
La casa dell'ex coniuge - In caso
di separazione o divorzio, il coniuge assegnatario ha diritto d'abitazione
sull'ex casa famigliare e non versa l'acconto 2013.
Tale assetto
normativo comporta che le agevolazioni
inerenti l’abitazione principale e relative pertinenze sono riconosciute al coniuge assegnatario della ex
casa coniugale, in quanto titolare del diritto di abitazione di cui
all’art. 4, comma 12-quinquies del D. L. n 16 del 2012, per il quale,
quindi, è stato cancellato il versamento della prima rata dell’IMU (e in
futuro del saldo) dal Decreto legge del Governo.
Ovviamente, la cancellazione è confermata anche a
favore del coniuge non assegnatario relativamente all’immobile dallo stesso
adibito ad abitazione principale.
Coop edilizie e case popolari - Nessun acconto
dovuto nemmeno per alcune
abitazioni che fanno spesso riferimento a famiglie a basso reddito:
-
le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà
indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci
assegnatari;
-
nonché in
alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari
(Iacp) o dagli enti di edilizia
residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli
Iacp (ATER, ALER, ecc.).
Si tratta di alloggi destinati per natura a famiglie a
basso reddito, ma la normativa sull'Imu fino ad oggi se ne era disinteressata.
Anche se è vero che gli immobili in questo caso sono proprietà degli Iacp o
delle cooperative, l’aggravio fiscale è stato scaricato sui canoni. Lo stesso
Governo Monti, ascoltate le proteste, si era accorto del problema, e aveva
esteso a queste abitazioni le detrazioni previste per le abitazioni
principali, ma non le aliquote.
ATTENZIONE - L’estensione
del regime agevolativo per l’abitazione principale è esteso anche agli immobili
posseduti dal personale in servizio permanente delle forze armate e di
polizia a ordinamento militare, per cui non sono richieste le
condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.
|
Immobili delle
forze armate - L'articolo 2, comma 5 del D.L. 102/2013 stabilisce che non
sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza
anagrafica ai fini dell'applicazione della disciplina in materia di Imu
concernente l'abitazione principale e le relative pertinenze, a un unico
immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità
immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in
servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad
ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad
ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili
del fuoco, e, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 28, comma 1, del
decreto legislativo 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla
carriera prefettizia.
Dunque, per i
militari che hanno la dimora in caserma e non possiedono altri fabbricati, la
casa di villeggiatura può essere considerata abitazione principale.
In sostanza, ai
fini Imu, se il fabbricato è posseduto dal personale:
-
in servizio permanente nelle forze armate;
-
di polizia;
-
nei vigili del fuoco;
-
in quello appartenente alla carriera prefettizia;
non è richiesta
né la dimora abituale né la residenza anagrafica per considerare l'immobile
abitazione principale.
Inoltre,
l'immobile deve risultare:
-
iscritto o iscrivibile in catasto come unica unità
immobiliare;
-
e non deve essere concesso in locazione.
Paradossalmente,
un fabbricato sarà comunque considerato ai fini Imu abitazione principale,
anche se nella realtà si tratta dell’abitazione delle vacanze di un militare
che risiede anagraficamente in caserma e dimora abitualmente, con la propria
famiglia, nell'appartamento di proprietà della moglie o dei genitori. Questa è
una deroga all'articolo 13, comma 1 del D.L. 201/2011, c.d. Decreto Salva
Italia, che definisce “abitazione principale” l'immobile in cui il possessore e
il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
La nuova norma,
facendo venir meno la condizione della dimora abituale, consente di considerare
abitazione principale anche un appartamento e le pertinenze (C2, C6 e C7) nel
quale il militare non dimori abitualmente, come si verifica se ha la residenza
in caserma, o dimori con la propria famiglia nell'appartamento della moglie e
abbia una casa al mare.
Le condizioni
previste dall'articolo 2, comma 5, del DL 102/2012 sono rispettate in tal caso,
quindi l'appartamento delle vacanze potrebbe essere legittimamente considerato
“abitazione principale” del militare con tutte le connesse agevolazioni. Stessa
cosa accade se l'unico fabbricato posseduto dal militare viene concesso in
comodato a terzi, essendo esplicitamente esclusa la locazione, ma non il
comodato.
Decorrenza del
beneficio – A differenza dei fabbricati-merce invenduti, dell'housing
sociale e degli immobili destinati alla ricerca, per i fabbricati dei militari
non viene prevista una decorrenza ad hoc. Se si trattasse di disposizioni di
interpretazione autentica, l’assimilazione ad abitazione principale scatterebbe
già dal 2012; più probabile, tuttavia, che le nuove regole si applichino dal
2013, con effetto anche sull'acconto di giugno che potrebbe così essere chiesto
a rimborso. Potrebbe anche ipotizzarsi un’applicazione tardiva, dal 31 agosto
2013, data di entrata del DL 102/2013.
Si attendono
chiarimenti dal Ministero in tal senso, con anticipo sulla rata di dicembre
2013.
Le pertinenze - L’eliminazione
dell'acconto Imu sull'abitazione principale riguarda anche le pertinenze,
fino a un massimo di tre, di cui una per ognuna di queste categorie
catastali:
-
C/2 (soffitte, cantine o magazzini);
-
C/6 (box auto);
-
e C/7 (tettoie).
Nel limite vanno
conteggiate anche le pertinenze iscritte in catasto con la casa, per esempio la
cantina dell'alloggio. Andava pagato l'acconto e va pagato il saldo per le
pertinenze in più, come il secondo box.
Terreni agricoli e fabbricati rurali - Oltre alle abitazioni
principali e all'edilizia sociale (Iacp e coop a proprietà indivisa), il D.L.
n. 54/2013 ha sospeso l'acconto IMU 2013 anche per i terreni agricoli e i fabbricati rurali indicati nei commi 4, 5 e 8 dell'articolo 13 del
Decreto Salva-Italia (DL n. 201/2011). Il decreto legge varato dal CdM del 28
agosto 2013 conferma la cancellazione dell’onere tributario in acconto e
prevede lo stesso per il saldo (per il quale si dovrà attendere un nuovo
decreto legge che verrà emanato a ottobre 2013).
Con l’approvazione
del decreto legge del 28 agosto 2013 la cancellazione della prima rata rileva
anche per questi immobili.
Per i fabbricati
invece, la nozione di ruralità ai fini fiscali è contenuta nell'articolo
9 del DL 557/93. Al comma 3 la norma stabilisce le condizioni necessarie per il
riconoscimento di tale qualifica, con riferimento ai fabbricati ad uso
abitativo. Ad esempio è rurale un fabbricato utilizzato quale abitazione
dall'affittuario del terreno a cui l'immobile è asservito.
Il successivo comma
3-bis individua invece le caratteristiche rilevanti per il riconoscimento
della ruralità per i fabbricati strumentali: sono tali se sono necessari
allo svolgimento dell'attività agricola di cui all'articolo 2135 del Codice
civile.
In tal senso la
Circolare ministeriale n. 3/DF/2012 ha chiarito che ai fini del riconoscimento
della ruralità rilevano unicamente la natura e la destinazione dell'immobile,
indipendentemente dalla categoria catastale di appartenenza. La ruralità negli
atti catastali è riconosciuta mediante una specifica annotazione («R»).
Si ritiene che la
richiesta e la successiva apposizione di tale annotazione, ancorché non
necessarie per il riconoscimento ai fini tributari della ruralità, siano
quantomeno opportuni per meglio affrontare eventuali future contestazioni.
Si ricorda altresì
che continuano ad essere in ogni caso esenti dall’Imu i fabbricati
rurali strumentali ubicati in comuni classificati montani indicati
nell’elenco dei Comuni italiani predisposto dall’Istituto nazionale di
statistica (Istat).
La medesima
esenzione è prevista per i terreni agricoli, ancorché incolti (circolare
agenzia delle Entrate n. 5/E/2013), ricadenti in aree montane o di collina
di cui alla circolare n. 9 del 14 giugno 1993.
Fabbricati invenduti o beni merce - Il decreto all’art.2, per infondere
slancio all’edilizia, si preoccupa di ridurre il peso fiscale connesso agli immobili
costruiti ma rimasti invenduti.
Il provvedimento, infatti,
abolisce per il 2013 la seconda rata dell’IMU a favore dei cosiddetti “beni
merce” ossia i fabbricati costruiti e
destinati dall’impresa costruttrice alla vendita.
L’esenzione dall’IMU rimane
valida per tutto il periodo in cui permane tale destinazione d’uso; a
interrompere tale agevolazione può essere anche la locazione dei fabbricati.
Anche dal 1° gennaio 2014 saranno esentati dalla nuova imposta i fabbricati costruiti e destinati
dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga la destinazione e
non siano in ogni caso locati.
Immobili destinati alla ricerca
scientifica - Tra le novità del D.L.
102/2013 spicca l'esenzione dall'Imu, a decorrere dal 2014, per gli immobili
destinati alla ricerca scientifica.
L’art.2 del D.L. 102/2013 al
comma 3, infatti, stabilisce che “Alla lettera i) del comma 1 dell'articolo
7 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, dopo le parole:
"sanitarie,", sono inserite le seguenti: "di ricerca
scientifica,". La disposizione di cui al primo periodo si applica a decorrere
dal periodo di imposta 2014”.
TIPO IMMOBILE
|
CATEGORIA CATASTALE
|
IMU 2013
|
Abitazione
principale + pertinenze (una per tipo max.)
|
Categ. A, escluso A/10 –A/8 e
A/9, C/2,C/6,C/7
|
NON DOVUTA
|
Unità immobiliari
appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad
abitazione principale dei soci assegnatari e assegnati da IACP
|
Categ. A, escluso A/10 –A/8 e
A/9, C/2,C/6,C/7
|
NON DOVUTA
|
Terreni agricoli e
fabbricati rurali
|
--
|
NON DOVUTA
|
Immobili merce
invenduti
|
--
|
SALDO 2013 NON DOVUTO
|
Immobili soggetti a tassazione IMU
Sono soggette a IMU e non
godono di alcuna esenzione a saldo (dicembre
2013), come non ne godevano in acconto (giugno 2013), le “abitazioni
principali di pregio”.
Il problema è capire quando
sono definite tali. Non sempre lo sono realmente o lo sono molto meno di altre,
che invece sono ormai esenti. Gli immobili di pregio sono quelli individuate
dalle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
A/1,
“abitazione di tipo signorile”: hanno una superficie commerciale superiore a
240 metri quadrati, almeno 3 bagni con finiture “eccezionali di tipo
signorile” , ascensore e portineria.
|
A/8: 230
metri quadrati di superficie minima, almeno 3 bagni e giardino «esteso».
|
A/9: castelli
e palazzi «di eminenti pregi artistici o storici», vincolati o meno che
siano.
|
ATTENZIONE - Le categorie catastali sono state introdotte con la Legge n.
652 dell'11 settembre 1939, che ha riformato la disciplina del catasto
istituendo il catasto dei fabbricati, che è a sua volta alla base del Nuovo
Catasto Edilizio Urbano. Di fatto sono state create, per le abitazioni,
numerose categorie, dalla A/1 (signorile) alla A/11 (abitazioni tipiche dei
luoghi), definite con criteri ormai obsoleti.
|
Il sistema usato sinora funziona così: date determinate
caratteristiche intrinseche (come quelle costruttive) ed estrinseche
(come la presenza di servizi) l'immobile viene inquadrato all'interno di una
certa categoria e classe catastale, assolutamente rigide. A questo
punto si moltiplica la tariffa d'estimo corrispondente a quella categoria e
classe per il numero di vani. Per “vano” si intende una stanza di misura
variabile a seconda della provincia, a volte anche del comune.
Il risultato di "tariffa per vani" è la rendita catastale,
base di tutti i calcoli delle imposte.
Questa rigidità, unita allo scollamento dai valori reddituali reali, mai
aggiornati, è alla base delle sperequazioni che vedono immobili con identico
valore di mercato o locativo ma con rendite catastali (e quindi tasse)
diversissime.
Rimangono, dunque, soggetti a tassazione con le regole ordinarie,
senza esenzioni i seguenti immobili:
TIPO IMMOBILE
|
CATEGORIA CATASTALE
|
IMU 2013
|
Seconde case, box
garage, magazzini, tettoie
|
Da A/1 a A/9 - C/2,C/6,C/7
|
DOVUTA
|
Abitazioni
signorili
|
A/1,A/8, A/9
|
DOVUTA
|
Laboratori
artigiani, palestre stabilimenti balneari e termali senza fini di lucro
|
C/3, C/4, C/5
|
DOVUTA
|
Collegi,scuole,caserme,osped-ali
pubblici, prigioni
|
Da B/1 B/8
|
DOVUTA
|
Capannoni
industriali, fabbriche, centri commerciali, alberghi, teatri, cinema ospedali
privati, palestre e stabilimenti balneari e Termali a fine di lucro
|
Da D/1 a D/10
Escluso D/5
|
DOVUTA
|
Istituti di
credito e assicurazione
|
D/5
|
DOVUTA
|
Negozi
|
C/1
|
DOVUTA
|
Commenti