Nuova commissione Airbnb al 15,5%: perché "adeguare la tariffa del 15,5%" quasi mai è la risposta corretta

Dal 13 ottobre 2026 Airbnb cambia il modo in cui applica il costo del servizio agli host con immobili nello Spazio Economico Europeo e in Svizzera. Il sistema attuale — una commissione più bassa per l'host (in genere intorno al 3%) affiancata da una commissione più alta pagata dall'ospite — viene sostituito da una commissione unica del 15,5%, interamente a carico dell'host (fonte: Airbnb, Centro Risorse, comunicazione del 7 luglio 2026, aggiornata il 24 agosto 2026).

Per non perdere prenotazioni, Airbnb stessa propone uno strumento automatico che alza la tariffa pubblicata di circa il 15,5%, in modo che l'ospite continui a vedere lo stesso prezzo finale di oggi.

È una soluzione comoda. Il problema è che non è quasi mai il numero giusto — e la ragione per cui non lo è dipende in modo diretto dalla forma con cui si esercita l'attività di locazione breve. È un aspetto che vale la pena capire prima di limitarsi a cliccare "conferma" sul suggerimento automatico di Airbnb.

Il punto che il calcolo automatico di Airbnb non vede

Lo strumento di Airbnb ragiona su un solo obiettivo: mantenere invariato l'importo che l'ospite paga oggi. Un obiettivo commerciale legittimo, ma parziale: non tiene conto di come quell'importo viene tassato una volta incassato, e la tassazione non è la stessa per tutti.

Ci sono, in generale, due situazioni molto diverse.

Chi opera in regime forfettario (partita IVA persona fisica) calcola le imposte su una base che è una percentuale del prezzo lordo pubblicato sull'annuncio — non sull'importo netto che Airbnb accredita dopo aver trattenuto la propria commissione. Se il prezzo pubblicato sale, sale anche la base imponibile, anche se una parte più consistente di quel prezzo se ne va in commissioni e non finisce mai nelle tasche dell'host. A questo si aggiunge l'IVA in reverse charge sulla commissione (che sale dal 3% circa al 15,5%): un'IVA che l'host forfettario deve autoliquidare tramite autofattura e che, nel suo regime, non è recuperabile — è un costo vero, a carico dell'host. Il risultato tipico: seguire alla lettera il +15,5% suggerito da Airbnb fa scendere il guadagno netto reale di qualche punto percentuale. Per mantenerlo davvero invariato serve un aumento di tariffa superiore al 15,5%, e la misura esatta dipende dal prezzo di partenza e dall'aliquota applicata (15% ordinaria o 5% agevolata primi cinque anni).

Chi opera in forma di società (SRL in contabilità ordinaria) si trova in una condizione strutturalmente diversa: la commissione Airbnb è un costo interamente deducibile dal reddito imponibile (IRES e IRAP si calcolano sul margine, non sul prezzo lordo), e l'IVA che la società autofattura in reverse charge viene normalmente anche detratta, quindi è un'operazione fiscalmente neutra. In questo caso il +15,5% suggerito da Airbnb è, salvo situazioni particolari (per esempio un pro-rata di detraibilità IVA inferiore al 100%), effettivamente sufficiente a mantenere invariato l'utile netto.

Due situazioni opposte, stesso comunicato Airbnb, stessa percentuale (15,5%) — ma un impatto fiscale reale completamente diverso. È il tipo di dettaglio che una notifica automatica non può cogliere, perché dipende dal regime fiscale di ciascun host, non dalla piattaforma.

Cosa cambia, in pratica, a seconda della propria situazione

Per un host in regime forfettario, il tema non è "se" adeguare la tariffa ma di quanto, con un margine di errore che può facilmente valere qualche punto percentuale di reddito su base annua. Il calcolo corretto richiede di partire dal prezzo attuale, dalla commissione oggi applicata, dal coefficiente di redditività della propria attività e dall'aliquota d'imposta sostitutiva applicabile, e di individuare il nuovo prezzo che riporta il guadagno netto reale esattamente al punto di partenza.

Per un host in forma di SRL, il tema è diverso e, in un certo senso, più favorevole: la sostenibilità fiscale del +15,5% automatico è quasi sempre garantita, quindi la vera domanda diventa commerciale, non fiscale. Una società non è obbligata a trasferire tutto l'aumento sull'ospite: può scegliere consapevolmente quanta parte assorbire sul proprio margine per restare più competitiva rispetto ad annunci concorrenti, mantenendo un prezzo esposto più basso. È una leva di posizionamento, non un adempimento — ma per usarla in modo consapevole serve poter vedere, in euro, quanto costa ogni punto percentuale di aumento che si decide di non scaricare sul prezzo.

Uno strumento per calcolarlo, non per stimarlo a occhio

Per rendere questo calcolo accessibile — e non affidato a un'approssimazione — ho preparato La Ricevuta Airbnb, un calcolatore gratuito online in due modalità, una per ciascuna delle due situazioni descritte sopra:

• Partita IVA in regime forfettario: inserendo tariffa attuale, coefficiente di redditività e aliquota applicabile, restituisce il prezzo esatto da pubblicare per mantenere invariato il guadagno netto reale, con il dettaglio di ogni passaggio (base imponibile, IVA reverse charge, imposta sostitutiva).
• SRL: oltre al calcolo del prezzo di pieno pareggio, include una leva interattiva che mostra — istante per istante, in euro per notte e su base annua — quanto costa scegliere di assorbire parte dell'aumento invece di trasferirlo interamente in tariffa.

→ [La Ricevuta Airbnb — Apri il calcolatore online]

Lo strumento è pensato per un primo orientamento rapido e gratuito. Resta, come sempre in materia fiscale, una simulazione a scopo informativo generale: non sostituisce una valutazione sulla situazione specifica di ciascuna attività, che tiene conto di elementi che un calcolatore online non può vedere (altri immobili, regime IVA effettivo, eventuale pro-rata di detraibilità, storico dei ricavi ai fini della soglia).